אנחנו חיים בזמן ובעידן, בו רבים האנשים ששמעו על השקעות נדל"ן. המשוואה פשוטה: שוק הנדל"ן ממשיך להניב תשואה, אז כדאי לרכוש נכס על מנת להנות ממנה. יש לא מעט שיטות ואסטרטגיות, כמו גם תכניות פעולה, על מנת לרכוש נכס ראשון, שני וכן הלאה – על מנת להחזיק בנכס מניב תשואה, או לפחות בנכס, שהייעוד שלו הוא להניב תשואה. כיצד, אם כן, לדעת, אילו מן הדירות המוצעות כיום בשוק הנדל"ן, אכן יכולות להוות השקעה טובה?
לחשוב על התשואה?
האם יש נכסים זמינים להשקעה כיום? ובכן, מבט אחד ב-Homely mls, לוח נדל"ן, יספר לנו – שכן, ישנם נכסים זמינים. אך איך אנחנו יכולים לדעת מה מהם אכן יכול להוות השקעה טובה? כדי להבין, איזה נכס יכול להפוך להשקעה טובה, עלינו להבין מה אנחנו מחפשים. יש כל מיני דרכים לקבל רווח מעסקאות נדל"ן: כדרך דמי שכירות וכדרך דמי מכירה. אם אנחנו מקבלים דמי שכירות, אנחנו מקבלים תשואה על ההשקעה. אם אנחנו מקבלים דמי מכירה, אנחנו שואפים למכור את הנכס במחיר גבוה ממחיר הרכישה (ושלל העלויות אשר היו מעורבות, כמו מסים, בעלי מקצוע, שיפוצים וכו').
תשואה כדרך דמי שכירות?
אם הנכונות, היא לקבל תשואה על ההשקעה כדרך דמי שכירות – יש לחשב מראש את הנושא על מנת לבדוק אם מדובר בהשקעה טובה, כביכול. נניח כי העלות הכוללת של רכישת נכס (כולל מיסים, ריביות משכנתא, ביטוחים, בעלי מקצוע וכו') היא מיליון ₪. נניח כי דמי השכירות הינם בשנה מצטברים לכדי 100,000 ₪. משמע, תוך 10 שנים, אנחנו מחזירים את ההשקעה. כל עשר שנים, ההשקעה מניבה 10 אחוזי תשואה. משמע, הרווח הצפוי הוא החל מהשנה ה-11. האם זו עסקה טובה? ובכן, עסקה טובה יותר, כביכול, תהא זו שתאפשר להחזיק את ההשקעה תוך 9, או 8 שנים. או אפילו פחות מזה. אם נדמה שיש עסקה שיכולה להחזיר את ההשקעה תוך זמן קצר יחסית, הרי שזה פרמטר נפלא לסנן עבורו דירות בשוק הנדל"ן.
תשואה עם מכירת הדירה?
מנגד, דירות אשר מניבות תשואה כדרך מכירתן – אלו דירות שניתן כמובן להשכיר עד מועד המכירה, ועם זאת, מועד המכירה אמור להפיק מעל ל-100 אחוזים מהעלות הכוללת של ההשקעה, תוך זמן קצר. מה זה אומר? נניח כי אותו נכס, שעלה מיליון ₪ לרכישתו – מושכר כשנתיים, בזמן שערך השוק שלו עולה. בשלב מסוים, יש לנו אפשרות למכור אותו במיליון וחצי ₪. זאת לאחר, שבשנתיים האחרונות, אותו נכס צבר 200,000 ₪ בתשלומי שכר דירה. כלומר, לאחר מכירתו, הכסף המומצא הוא מיליון ו-700,000 ₪. משמע, רווח של 70 אחוזים, תוך שנתיים. או 35 אחוזי תשואה לשנה.
אלו הם כמובן מספרים דמיוניים, שלא לוקחים בחשבון את התנועות בשוק או את המשחק של להכניס דיירים לנכס, וכן הלאה. ועם זאת, מדובר בכל מיני פרמטרים שניתן לשקול כשחושבים על נכסים מתאימים להשקעה. בהצלחה.